透明性の確保と財務体質の強化を実現し、健全なマンション管理を目指します。
板橋区マンション管理士会
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板橋区のマンション事情
平成21年版の板橋区分譲マンション実態調査報告書の冒頭「調査の背景」ではこう述べられています。

『分譲マンションは、都内のストックが140万戸を超え、板橋区においても平成17年の国勢調査では、49,581世帯が分譲マンション(持ち家の共同住宅)に居住し、その数も年々増え続けており、今や区民の一般的な居住形態として定着している。

分譲マンションは今後とも増加していくと考えられ、その円滑な維持管理の実施は、良好な住宅ストックの形成を図る上で重要となっている。
そのため、分譲マンションの維持管理にあたっては、区分所有者間の合意形成や技術的判断等さまざまな課題を解決していく必要がある。
これまで、板橋区では分譲マンションの維持管理の課題に対応すべく、マンション管理に関する情報の提供や耐震診断、改修・建替え等に対するさまざまな支援を行ってきた。

しかし、近年の分譲マンションをとりまく社会情勢の変化及び大規模修繕や建替えへの対応が必要となるマンションの増加や高齢化率の上昇など、今後予想される状況に対応した、より効果的な支援を行っていくためには、分譲マンションの維持管理に関する実態を調査し、その課題を的確に把握することが重要となっている。』


板橋区マンション管理士会は、区の施策や事業と連携し「マンション管理・運営に関する情報提供」や「相談窓口の充実」に協力して行きたいと考えております。
板橋区マンション管理士会について
板橋区マンション管理士会は、板橋の地域管理士会として設立し、区内に在住・在勤するマンション管理士で組織する団体です。

当会に所属するマンション管理士は、平成13年8月に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション適正化法)」に基づき、管理組合の運営全般に関わるアドバイスを目的として活動する、マンション管理を専門とする国家資格者です。
私たちは≪地縁を大切に≫を合言葉に、マンション管理の専門家として地域のマンション環境を育み、管理組合の様々な問題解決のお手伝いをしたいと考えています。また活動を通して、組合員の皆様との信頼関係を築き、素敵なマンションライフのお役に立てることを願っております。
マンションの管理は、組合員の皆様の財産的価値の保全と住環境の向上を目指すものであると云いますが、私たちは管理組合の皆様の良きパートナーとして、皆様のマンションの質をより高める為に、管理組合の自主性を育み、管理維持の大切さを訴え対応策を提言して管理組合のパワーアップを目指します。

【当会の活動理念】
“地域から求められる管理士である為に”

<今月のコラム>



管理費と修繕積立金の今日的課題


 分譲マンションには、マンション購入にかけるコスト(住宅ローンの支払い等)に加えて、マンションの区分所有者になったときから管理費と修繕積立金の負担が毎月発生していきます。管理費の費目の中身や修繕積立金の算出根拠については、毎年開催されるマンション管理組合の総会決議の場に参加するか、また管理組合の役員に就任し理事会活動に時間を割くなどの機会がない限り、深く知りうる機会は少ないのではないかと思います。
 マンションを購入する際に考慮した項目として、国土交通省の2018年度マンション総合調査の結果があります。『駅からの距離などの交通利便性』が最も多く、次いで『間取り』、『日常の買い物環境』と続きます。上位9位までが立地や建物に関する項目で占められています。これらの項目については購入者が自由に選択し、購入の際に考慮することは出来ますが、購入者の側からはすでに与えられた条件につき変えることが難しい項目です。10番目に『共用部分の維持管理状況』が登場します。「マンションは管理で買え」と言われるこの項目はマンション購入後に購入者(区分所有者/管理組合員)の努力次第で大きく変えることが可能な項目と言えます。この項目は具体的には『優良なマンション管理業者であること』、『管理状況の内容が妥当であること』、『管理費及び修繕積立金の額が十分であること』、『長期修繕計画が作成されていること』などが具体的事項として挙がっています。マンション区分所有者の意識の高さと、各区分所有者が共用部分の共有持分に応じてそれぞれ負担することになる管理費と修繕積立金の効用が、これらの具体的事項に大きく影響を与えています。そして管理費と修繕積立金は用途や目的が違うもので下記のとおり区分経理されて処理されています。
 管理費は日常のマンションの保守、清掃、共用部分の水光熱費等に支出される比較的目に見えやすい部分のコストであり、管理組合の総会の場で、毎年その費消内容が報告され承認されています。自主管理を行っている管理組合は別として、管理費の多くは管理会社に業務委託費というかたちをとって支払われています。管理費は売主側でマンションの完成と同時にマンションを維持するために直ぐにでも発生する費用であるため、安全性を考慮し、余裕をみて高めの設定になっています。 
 かたや修繕積立金は将来発生することが見込まれる大規模修繕工事の費用を確保しておくために積み立てておくもので、その算出根拠は長期修繕計画書に基づき算定され、管理費と同様に総会の場で積立金残高が報告されています。修繕積立金も管理費と同様にマンション購入時に売主側が設定する為、購入者に初期の住宅ローンの負担を軽くし、販売しやすくするため、最初は低めに、その後段階的に値上げをされていくように組まれることが多いようです。
 修繕積立金の調達(積立)方法にはこの様な値上げを前提とした段階的増額方式がありますが、先々での度重なる値上げの合意を計っていくには難しい方法であると思います。また大規模修繕工事が具体化したときに一時金として臨時徴収するか、借入れを行えば足りるのではないか、という考えもありますが、一時金の徴収額が大きすぎて、区分所有者全員が負担に耐えられるか疑問です。さらに借入を行うと本来積立ててあれば払う必要のない無駄な利息も発生します。大きく一回で引き上げて固定する均等積立方式の選択が確実で安定した積立金の確保手段になると思われます。
 修繕積立金不足の改善策としては、管理組合の収入を増やし、経費の支出をおさえることがまず考えられます。管理費については毎年の総会ごとに、また修繕積立金については国土交通省ガイドラインにもあるとおり5年ごとや大規模修繕工事を実施した直後にその見直しの機会をつくることが必要です。その際に注意すべきことは管理費が不足し、修繕積立金から補填する状況が度重なる場合は、管理費の目的や用途が間違っている可能性があります。修繕積立金は長期修繕計画に沿って取崩して費用化するものです。逆に管理費に余剰分が出たときは繰越金として修繕積立金へ充当する。また見直しにより削減できた管理費の値下げ相当分を不足気味の修繕積立金への値上げ分とすることも検討しましょう。
 そしてこれら改善策以上に重要なことは管理費や修繕積立金が毎月遅滞なく調達されて滞納が発生していないかチェックを怠らないことです。積立金の不足を補うために、借入する状況に陥った際には、滞納率の程度によっては金融機関からの融資(借金)も儘ならなくなります。滞納者には管理費や修繕積立金の必要性を充分に理解してもらい、滞納者だけではなく徴収する側となる理事会の負担が増えない内に、早めの滞納解消が必要です。
 管理費や修繕積立金の見直しとはコストの削減だけを指すのではありません、将来の不足分を補うために慎重に検討を重ねた上で、合理的で、納得のゆく値上げを早めに行っていくこともマンションの将来を考えると管理組合にとっては重要な今日的課題です。(鈴野)

板橋区の分譲マンション支援・施策情報
【板橋区の分譲マンション大規模修繕アドバイザーの派遣対象について―― 】

板橋区では、分譲マンションの大規模修繕をお考えの管理組合に対し、「分譲マンション大規模修繕アドバイザー」として1級建築士やマンション管理士を派遣し、大規模修繕に係る技術的支援や、修繕を行うために必要な「区分所有者の合意形成」に係る助言等を行います。
その派遣対象となるのは?

○板橋区内に所在する分譲マンションの管理組合であること。
○住宅として使用されていること。
○大規模修繕を行う意向があること。
○建築基準法に基づき建築された建築物であること。

となっています。大規模修繕でお悩みの管理組合は是非ご検討ください。

※詳しくは、板橋区役所
都市整備部 住宅政策課
TEL:03-3579-2186 に
お問い合わせ下さい。
ごあいさつ
当会は、団体名称のとおり板橋区を活動地域とする管理士会です。

私たちの役割は、「管理組合のよき提言者であること」と心得、組合員の皆様のよきサポーターとしてその任務を果たすことが使命と考えています。

優良なるマンションの育成を目指して、毎月開催している“マンション管理無料相談会”の他、区の主催するセミナー、交流会等の行事運営について協力団体として参画し、多くの管理組合関係者との触れ合いを深めています。
皆様の地域のお近くのマンション管理士会です。取りあえずお声を掛けてください。(茂木)

――何事によらずお気軽にお尋ねご相談いただきますよう――
会員一覧
【正会員】
伊能 秀樹 (西台1)
坂本 憲俊 (加賀1)
塩津富久郎 (成増2)
鈴木 常雄 (赤塚新町3)
鈴野  聰 (高島平3)
高橋 大平 (坂下2)
武井 秀記 (成増3)
西村 博志 (加賀2)
林田 守一 (中台3)
原田  章 (志村2)
藤島 至明 (成増3)
松尾 晶正 (常盤台1)
茂木 初夫 (氷川町)
山田 博史 (成増5)
吉井 辰美 (高島平1)
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【協賛会員〈弁護士〉】
木場 真彦 (常盤台)
若月 隆明 (前野町)
松本  治 (大谷口)
吉岡 譲治 (千代田区)
森居 秀彰 (千代田区)
渡瀬  耕 (文京区)
前田 哲兵 (練馬区)

【協賛会員〈建築士〉】
真柄 守人 (東山町)
中村 征三 (成増)
伊藤 俊久 (成増)
黒沢 清作 (高島平)
堀  英彦 (徳丸)
廣瀬 光夫 (板橋)

【協賛会員
 〈税理士・公認会計士〉】

長谷川哲央 (前野町)