透明性の確保と財務体質の強化を実現し、健全なマンション管理を目指します。
板橋区マンション管理士会
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板橋区のマンション事情
平成21年版の板橋区分譲マンション実態調査報告書の冒頭「調査の背景」ではこう述べられています。

『分譲マンションは、都内のストックが140万戸を超え、板橋区においても平成17年の国勢調査では、49,581世帯が分譲マンション(持ち家の共同住宅)に居住し、その数も年々増え続けており、今や区民の一般的な居住形態として定着している。

分譲マンションは今後とも増加していくと考えられ、その円滑な維持管理の実施は、良好な住宅ストックの形成を図る上で重要となっている。
そのため、分譲マンションの維持管理にあたっては、区分所有者間の合意形成や技術的判断等さまざまな課題を解決していく必要がある。
これまで、板橋区では分譲マンションの維持管理の課題に対応すべく、マンション管理に関する情報の提供や耐震診断、改修・建替え等に対するさまざまな支援を行ってきた。

しかし、近年の分譲マンションをとりまく社会情勢の変化及び大規模修繕や建替えへの対応が必要となるマンションの増加や高齢化率の上昇など、今後予想される状況に対応した、より効果的な支援を行っていくためには、分譲マンションの維持管理に関する実態を調査し、その課題を的確に把握することが重要となっている。』


板橋区マンション管理士会は、区の施策や事業と連携し「マンション管理・運営に関する情報提供」や「相談窓口の充実」に協力して行きたいと考えております。
板橋区マンション管理士会について
板橋区マンション管理士会は、板橋の地域管理士会として設立し、区内に在住・在勤するマンション管理士で組織する団体です。

当会に所属するマンション管理士は、平成13年8月に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション適正化法)」に基づき、管理組合の運営全般に関わるアドバイスを目的として活動する、マンション管理を専門とする国家資格者です。
私たちは≪地縁を大切に≫を合言葉に、マンション管理の専門家として地域のマンション環境を育み、管理組合の様々な問題解決のお手伝いをしたいと考えています。また活動を通して、組合員の皆様との信頼関係を築き、素敵なマンションライフのお役に立てることを願っております。
マンションの管理は、組合員の皆様の財産的価値の保全と住環境の向上を目指すものであると云いますが、私たちは管理組合の皆様の良きパートナーとして、皆様のマンションの質をより高める為に、管理組合の自主性を育み、管理維持の大切さを訴え対応策を提言して管理組合のパワーアップを目指します。

【当会の活動理念】
“地域から求められる管理士である為に”

<今月のコラム>



相続人不存在物件


 日本の人口は、2008年に1億2808万人でピークを迎えました。その後、一貫して減少は続き、2053年には1億人を割り、2065年には3割減の約8,800万人になると想定されています。(20l7年厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所の推計)
 我が国は、本格的人口減少社会に入っています。にもかかわらず、マンションは相変わらず建設され続けており、国土交通省の調べによると、2014年にはストックベースで600万戸を超えています。住宅を求める人口は減少するにもかかわらず、供給は増加しているわけですから、立地条件などが悪いマンションは、売れずに空き室のままということも考えられます。実際に、2013年の国土交通省の調査によると、1970年以前に建築されたマンションの1割強が空き室になっているとされています。
 マンションの空き室には所有者がわからない所有者不明物件も相当数あると思われます。なぜこんなことが起こるのでしょう。近年増加しているケースは相続放棄です。相続で親が住んでいたマンションを相続することになったが、価値が低いので相続放棄するというものです。相続人がいない不動産は、相続人不存在物件と呼ばれます。民法239条では「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」と規定されています。この規定をもって「相続放棄された不動産は国ものになって、管理も国がしてくれる」と思っている人もいるようですが、そんなことはありません。
 相続人不存在物件となった不動産は、相続財産管理人が選任されます。相続財産管理人は当該不動産を処分し債権者等に分配します。マンションの場合、滞納管理費等があれば処分代金の中から支払われます。不動産は直接国有財産になるのではなく、処分された後、売却代金があれば国庫に収納されるのです。「結局、管理費は入ってくるのだから、専有部分が相続人不存在物件になったって管理組合には関係がないってことか」と早合点した方もおられるかもしれませんが、それも間違いです。
 管理人選任は、家庭裁判所に申し立てることによって行われます。申し立てるのは、当該物件の関係者であり、被相続人の債権者、抵当権設定者などが考えられますが、管理費を滞納されている管理組合もこの中に入ります。家庭裁判所への申し立てには、数十万〜百万円程度の予納金の支払いが必要になります。当該物件を処分した代金をもって予納金及び滞納管理費に充当されます。
 しかし、相続放棄される物件というのは、そもそも市場価値がないから放棄されるのであって、売るに売れないというものが数多くあります。万一売れたとしても、予納金や滞納管理費に達しないことも大いに考えられ、不足分は新しい区分所有者が引き継ぐことになります。こんな訳ありマンションを購入する人がいるものでしょうか。
 処分しても予納金にすら達しない物件は、管理人選任の申し立てを誰も行わないでしょう。相続放棄された物件の次の管理者が現れない場合、管理費等はだれが負担するのでしょうか。答えは、相続放棄した相続人です。民法第940条では、「相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」と規定してあります。つまり、相続財産を管理する人が決まらない限り、管理義務からは逃れられないのです。
 相続放棄をしても、管理費等の負担からは逃れることができません。管理から逃れたいと思うなら、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申し立てをし、管理人に相続財産を引き継がせる必要があります。もちろん、その費用は申立人が負担します。
「放棄して自分の財産でなくなったものを、何で管理しなければならないのか」と思われる方もいるかもしれません。現実に、管理費を負担することなく、知らぬ顔の半兵衛を決め込む人も少なくありません。これが戸建てだと、倒壊寸前の空き家を放置し、結果、他人に何らかに被害を与えた場合、損害賠償義務を負うことになりますので、無視することは困難だと思います。(それでも無視する人はいるでしょうが。)マンションだと、空き室の管理責任者が管理費を払わなかったとしても、その部屋だけ倒壊することはありません。それゆえ、本人も周囲も深刻に受け止めないのかもしれません。
 相続人不存在物件が増えると、マンション管理上、さまざまな問題が生じます。考えられるものとしては、管理費や修繕積立金が徴収できなくなること、管理が行われないことでマンションの劣化が進むこと、多数決による決議が困難になることなどがあります。すなわち、通常のマンション管理において、さまざまな支障が出るということです。また、建て替えや精算といったマンションの終焉に当たっても、区分所有者の意見がまとまらず、意思決定ができないということが考えられます。
 このような事態に陥らないよう、所有者不明物件になっていないか、管理組合は空き室に常に目を光らせ、素早い対応を心掛ける必要があります。(西村)

板橋区の分譲マンション支援・施策情報
【板橋区の分譲マンション大規模修繕アドバイザーの派遣対象について―― 】

板橋区では、分譲マンションの大規模修繕をお考えの管理組合に対し、「分譲マンション大規模修繕アドバイザー」として1級建築士やマンション管理士を派遣し、大規模修繕に係る技術的支援や、修繕を行うために必要な「区分所有者の合意形成」に係る助言等を行います。
その派遣対象となるのは?

○板橋区内に所在する分譲マンションの管理組合であること。
○住宅として使用されていること。
○大規模修繕を行う意向があること。
○建築基準法に基づき建築された建築物であること。

となっています。大規模修繕でお悩みの管理組合は是非ご検討ください。

※詳しくは、板橋区役所
都市整備部 住宅政策課
TEL:03-3579-2186 に
お問い合わせ下さい。
ごあいさつ
当会は、団体名称のとおり板橋区を活動地域とする管理士会です。

私たちの役割は、「管理組合のよき提言者であること」と心得、組合員の皆様のよきサポーターとしてその任務を果たすことが使命と考えています。

優良なるマンションの育成を目指して、毎月開催している“マンション管理無料相談会”の他、区の主催するセミナー、交流会等の行事運営について協力団体として参画し、多くの管理組合関係者との触れ合いを深めています。
皆様の地域のお近くのマンション管理士会です。取りあえずお声を掛けてください。(茂木)

――何事によらずお気軽にお尋ねご相談いただきますよう――
会員一覧
【正会員】
伊能 秀樹 (西台1)
坂本 憲俊 (加賀1)
塩津富久郎 (成増2)
鈴木 常雄 (赤塚新町3)
鈴野  聰 (高島平3)
高橋 大平 (坂下2)
武井 秀記 (成増3)
西村 博志 (加賀2)
林田 守一 (中台3)
原田  章 (志村2)
藤島 至明 (成増3)
松尾 晶正 (常盤台1)
茂木 初夫 (氷川町)
山田 博史 (成増5)
吉井 辰美 (高島平1)
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【協賛会員〈弁護士〉】
木場 真彦 (常盤台)
若月 隆明 (前野町)
松本  治 (大谷口)
吉岡 譲治 (千代田区)
森居 秀彰 (千代田区)
渡瀬  耕 (文京区)
前田 哲兵 (練馬区)

【協賛会員〈建築士〉】
真柄 守人 (東山町)
中村 征三 (成増)
伊藤 俊久 (成増)
黒沢 清作 (高島平)
堀  英彦 (徳丸)
廣瀬 光夫 (板橋)

【協賛会員
 〈税理士・公認会計士〉】

長谷川哲央 (前野町)