透明性の確保と財務体質の強化を実現し、健全なマンション管理を目指します。
板橋区マンション管理士会
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板橋区のマンション事情
板橋区分譲マンション実態調査報告書の冒頭「調査の背景」ではこう述べられています。


『分譲マンションは、都内のストックが140万戸を超え、板橋区においても平成17年の国勢調査では、49,581世帯が分譲マンション(持ち家の共同住宅)に居住し、その数も年々増え続けており、今や区民の一般的な居住形態として定着している。

分譲マンションは今後とも増加していくと考えられ、その円滑な維持管理の実施は、良好な住宅ストックの形成を図る上で重要となっている。
そのため、分譲マンションの維持管理にあたっては、区分所有者間の合意形成や技術的判断等さまざまな課題を解決していく必要がある。
これまで、板橋区では分譲マンションの維持管理の課題に対応すべく、マンション管理に関する情報の提供や耐震診断、改修・建替え等に対するさまざまな支援を行ってきた。

しかし、近年の分譲マンションをとりまく社会情勢の変化及び大規模修繕や建替えへの対応が必要となるマンションの増加や高齢化率の上昇など、今後予想される状況に対応した、より効果的な支援を行っていくためには、分譲マンションの維持管理に関する実態を調査し、その課題を的確に把握することが重要となっている。』


板橋区マンション管理士会は、区の施策や事業と連携し「マンション管理・運営に関する情報提供」や「相談窓口の充実」に協力して行きたいと考えております。
板橋区マンション管理士会について
板橋区マンション管理士会は、板橋の地域管理士会として設立し、区内に在住・在勤するマンション管理士で組織する団体です。

当会に所属するマンション管理士は、平成13年8月に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション適正化法)」に基づき、管理組合の運営全般に関わるアドバイスを目的として活動する、マンション管理を専門とする国家資格者です。
私たちは≪地縁を大切に≫を合言葉に、マンション管理の専門家として地域のマンション環境を育み、管理組合の様々な問題解決のお手伝いをしたいと考えています。また活動を通して、組合員の皆様との信頼関係を築き、素敵なマンションライフのお役に立てることを願っております。
マンションの管理は、組合員の皆様の財産的価値の保全と住環境の向上を目指すものであると云いますが、私たちは管理組合の皆様の良きパートナーとして、皆様のマンションの質をより高める為に、管理組合の自主性を育み、管理維持の大切さを訴え対応策を提言して管理組合のパワーアップを目指します。

【当会の活動理念】
“地域から求められる管理士である為に”

<今月のコラム>



雑 感


 久し振りにこのページの投稿機会を得て、最近の活動からの気になる話を書いてみたいと思い、ペンをとった。記事の掲載は9月の予定だが、起案は暑い盛りの8月であり世の中の人々は日々猛暑との闘いの中で生活されている。ここ数年は、感染症の影響から行動もままならない環境が続いているが、今年も暑さと共に感染者は大幅に増加傾向となり、世の中の議論が姦しくなってきた。
 この記事が掲載される頃の環境は、ひどくなっているのか?それとも落ち着きを見せているのか皆目見当の付かない状況であるが、読者の皆様の無事をひたすら願うばかりである。
 小職が、マンション管理のアドバイス業務に携わって既に18年になるが、その間お手伝いに至った管理組合数は35を超えるものとなっている。要請を受けた業務としては、当初は規約関係が目立っていたが、近来は組合環境の整備を含んだ修繕関係のコーデイネターの要請が重なっている。
 管理組合の悩みは、時代と共に変わることは無く役員のなり手不足と修繕工事の資金不足のふたつについては新旧のマンションに拘わらず共通した道程を歩んでいる傾向が相談現場から見られる。要はいま問題が露呈しているマンションか、潜在化しているマンションかの違いだけで、同じレールの上を走っている感がしてならない。
 何処の組合でも組合員の高齢化はマンションの経年と並行するものからマンパワーの改善の方策に乏しく、結果として管理体質の強化からは逆行する管理会社への依存度が益々高まる傾向が顕著となり組織力の減退に繋がって来ている。適正な管理、健全な管理の理念からはこれらの思想は相反する姿勢で、この様な環境下に陥らない様な対策を模索し、適格な対策をとる必要がある。とはいえ、現実は簡単なものでなく、現場感覚として時間に流されている実感が強い。管理業務は、委託管理で吸収出来るものと出来ないものがあり、どうしても出来ない業務の立ち遅れが原因となり、管理の弱体化を招く根本的な問題となっている。
 昨今、マンション管理士を顧問とする環境強化に取り組む管理組合が増えていると聞いているが、これすらも依存の程度、運営の考え方で結果は異なってくるものである。ともあれ、マンション管理の基本は、組合員の自主性であり、現場業務の委託は自主性を持ってこそ生きるものであることを胸に刻んでおきたいものである。
 これからのマンション管理は、今後外部の戦力を如何に有効に活用するかが大きなポイントになることは間違いないと考えられるが、一方、組合の財務体質の弱さがこれの妨げになっていることに注目する必要があると考える。資金体質は、日常の管理に要する管理費と一定周期に行うメンテナンスの費用の準備環境に負うところが大きく影響するところであるが、資金的余裕の有無によるところが強弱の分岐点で特に工事準備金である修繕積立金の充実度が大きく影響するものである。
 修繕工事の資金不足については、先に触れたが、では不足の原因はどこから起きているのかを考えると共通して、修繕積立金の積立計画の甘さが挙げられる。管理組合の相談で、実際に工事の必要な時期に至り資金の不足に直面する事例が多く寄せられているが、その殆どが周期的メンテナンスへの配慮不足から資金の準備を為して来なかったものである。
 確かに、最近では、長期修繕計画の立案はどのマンションでも行われているものの、計画立案の主旨が理解されていない事案が目立つ。多くは、竣工時より積立金は、余裕資金の積立て感情が強く、修繕計画と積立計画の不一致から必要額を下回る積立金としている例が多く見られる。修繕費用は、貯金では無く工事の準備金であることの認識を持ち、計画的積立の実施が資金不足回避の最善策であることを知ることが大事なことである。
 積立額の不足現象は、築年数の経過のみでなく、昨今では新築分譲のマンションの積立計画の甘さから、早期の計画において資金不足が露呈するマンションが散見されている。これは、新築分譲のマンションは、販売者の販売戦略として積立金を実勢水準から抑制した設定で販売されていることが一因であり、組合が発足して間もないマンションには早期の修繕計画の見直しにより是非適切な必要額の積立計画の実現を図っていただきたいものである。
 当然ながら、竣工後一定年数経過しているマンションについても検証は必須であることは言うまでもないことだが、既存マンションは過去の積立計画の時間的経過から積み残しに対する回復策が被さってくることは否めない。
日常の管理に要する費用の不足は応急的対応により乗り越えることができる場合があるが、修繕費用の不足はマンションへの影響度が格段に高いことをもう一度確認して欲しい。
 マンションは、持ち家であることから所有する本人が自ら管理することが原点にあり、他人本位で進むものではないものの複数の所有者が存在することからつい面倒なことは他人に依存するとする気持ちは理解できないことでは無いが、万一全員が同じ気持ちを持ったらと考えると暗澹たる気持ちになる。持ち家を達成した当初の気持ちを忘れないで是非大切な財産を守って頂きたいと節に想うものです。
 有備無患 皆様ご存じの備えあれば憂い無しを意味します。古人より 転ばぬ先の杖との教えもあります。日々の準備に寄する姿勢を持つことの大事さを改めて噛みしめ強い管理組合を目指してください。
 マンションの管理環境は、ルール(規約)の整備と組織力(理事会と資金力)の強さから成り立つものですが、施策の実施の遅れが多くの現場で発生しています。
 工夫と関心 日々の努力は高いハードルですがやっぱりこの二つがポイントでしょうか(茂木) 

板橋区の分譲マンション支援・施策情報
【板橋区の分譲マンション大規模修繕アドバイザーの派遣対象について―― 】

板橋区では、分譲マンションの大規模修繕をお考えの管理組合に対し、「分譲マンション大規模修繕アドバイザー」として1級建築士やマンション管理士を派遣し、大規模修繕に係る技術的支援や、修繕を行うために必要な「区分所有者の合意形成」に係る助言等を行います。
その派遣対象となるのは?

○板橋区内に所在する分譲マンションの管理組合であること。
○住宅として使用されていること。
○大規模修繕を行う意向があること。
○建築基準法に基づき建築された建築物であること。

となっています。大規模修繕でお悩みの管理組合は是非ご検討ください。

※詳しくは、板橋区役所
都市整備部 住宅政策課
TEL:03-3579-2186 に
お問い合わせ下さい。
ごあいさつ
当会は、団体名称のとおり板橋区を活動地域とする管理士会です。

私たちの役割は、「管理組合のよき提言者であること」と心得、組合員の皆様のよきサポーターとしてその任務を果たすことが使命と考えています。

優良なるマンションの育成を目指して、毎月開催している“マンション管理無料相談会”の他、区の主催するセミナー、交流会等の行事運営について協力団体として参画し、多くの管理組合関係者との触れ合いを深めています。
皆様の地域のお近くのマンション管理士会です。取りあえずお声を掛けてください。(茂木)

――何事によらずお気軽にお尋ねご相談いただきますよう――
会員一覧
【正会員】
伊能 秀樹 (西台1)
小林 洋一 (中台3)
坂本 憲俊 (加賀1)
塩津富久郎 (成増2)
鈴木 常雄 (赤塚新町3)
鈴野  聰 (高島平3)
武井 秀記 (成増3)
西村 博志 (加賀2)
林田 守一 (中台3)
原田  章 (志村2)
松尾 晶正 (常盤台1)
茂木 初夫 (氷川町)
山田 博史 (成増5)
吉井 辰美 (高島平1)
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【協賛会員〈弁護士〉】
木場 真彦 (常盤台)
若月 隆明 (前野町)
松本  治 (大谷口)
吉岡 譲治 (千代田区)
森居 秀彰 (千代田区)
渡瀬  耕 (文京区)
前田 哲兵 (練馬区)

【協賛会員〈建築士〉】
真柄 守人 (東山町)
中村 征三 (成増)
伊藤 俊久 (成増)
黒沢 清作 (高島平)
堀  英彦 (徳丸)
廣瀬 光夫 (板橋)

【協賛会員
 〈税理士・公認会計士〉】

長谷川哲央 (前野町)